מסים: רכישה, שבח ומה שביניהם

 רכישה ומכירה של דירה הן העסקאות הגדולות ביותר שעושה אדם פרטי בחייו. לכל עסקה כזו מתווספים גם מיסים שיש להשליש לקופת המדינה, וגם כאן מדובר בכסף גדול, מעשרות ועד מאות אלפי שקלים לעסקה אחת.

רכישת דירה: מס מדורג לפי שווי הדירה

שיעור מס הרכישה לדירת מגורים הוא על פי מדרגות שווי הדירה, ויש שני סוגי חישוב: חישוב רגיל – למי שבבעלותו דירת מגורים נוספת על הדירה הנרכשת, וכן לתושב חוץ ולחברה ללא קשר למספר הדירות שבבעלותם, וחישוב לדירה יחידה – לתושב ישראל שבבעלותו רק הדירה הנרכשת. מי שרכש בהיותו תושב חוץ והפך תוך שנתיים לתושב ישראל או לתושב חוזר, ייחשב כתושב.

  • נכה, עיוור, נפגע פעולות איבה ובן משפחה של חייל שנספה במערכה: אלה ישלמו מס מופחת של 0.5% כשפטור זה יינתן פעמיים בלבד במהלך החיים.
  • עולה: עולה חדש הרוכש דירה בשנה שקדמה לכניסתו לישראל ועד 7 שנים לאחר מכן, ישלם מס רכישה של 0.5% על חלק השווי שעד 1,672,385 ש"ח, ועל היתר ישלם 5%. עולה זכאי לתנאים אלה פעם אחת ברכישת דירה, ופעם אחת ברכישת עסק שהוא הוא קרובו עובדים בו.
  • העברת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה: מס הרכישה יהיה שליש ממס הרכישה הרגיל.
  • העברת דירה ללא תמורה לבן הזוג המתגורר בדירה: פטור מלא ממס רכישה.

מכירת דירה: מס על הרווח

מס שבח מקרקעין מוטל על הסכום שבו עלה שווי הדירה מאז שנקנתה ועד שנמכרה. מדובר בנוסחה מורכבת, שתלויה בכל דירה ודירה. בעיקרון הפטור הוא על השבח הריאלי שמיום הרכישה ועד 1 בינואר 2014, וחיוב של 25% על שבח ריאלי שמיום 2 בינואר 2014 ועד ליום המכירה.

מתי מוכר זכאי לפטור ממס שבח?

  • כשמדובר בדירה יחידה שלו, הנמצאת בבעלותו שנה וחצי לפחות, שבמהלכן לא מכר דירה אחרת תוך קבלת פטור ממס שבח.
  • כשמדובר בדירה שהתקבלה מירושה, ומי שמוכר אותה הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש, ובנוסף, למוריש הייתה דירה דירת מגורים אחת בלבד ואילו היה עדיין בחיים היה זכאי לקבל את הפטור.
  • כשמדובר בדירה שמועברת ללא תמורה לקרוב – בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצא של בן זוג, ובני זוגם של כל אחד מאלה. אח או אחות ייחשבו לקרוב רק אם הנכס התקבל במתנה או בירושה מההורים או מהסבים.

הפטורים מוגבלים עד שווי דירה של 4,455,000 שקל (נכון ל-2018).

תקופת צינון:  מי שמוכר דירה שאותה קיבל במתנה חייב לחכות תקופה מסוימת לפני שיהיה זכאי ליהנות מפטור ממס שבח במכירתה:

  • בדירה שלא שימשה דרך קבע למגוריו – תקופת צינון של 4 שנים.
  • בדירה ששימשה דרך קבע למגוריו – תקופת צינון של 3 שנים.

מתי משלמים מס: אפשר גם לדחות

את המס יש לשלם בתוך 60 מתאריך העסקה, והוא יוכל להידחות לאחד מהמועדים האלה:

  • מועד קבלת הדירה.
  • מועד תשלום יותר מ-50% משווי הדירה במקרה של מס רכישה, או יותר מ-40% משווי הדירה במקרה של מס שבח.
  • קבלת ייפוי כוח לרשום את הדירה בטאבו.

הגדרות: מה זה דירת מגורים

בדיקת הזכאות לפטור ובדיקת מספר הדירות שבבעלות המוכר נעשית, הן במס שבח והן במס רכישה, ביחס לתא המשפחתי של המוכר. תא משפחתי מוגדר כבני זוג (למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד) + ילדים עד גיל 18 (למעט ילדים נשואים).

הגדרת דירת מגורים למס שבח שונה במקצת מההגדרה למס רכישה: מס רכישה חל לא רק על דירה קיימת, אלא גם על דירה שהמוכר מתחייב לסיים את בנייתה – כמו דירות קבלן שנמכרות "על הנייר" או דירה בקבוצת רכישה.

במכירת דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי יש כללי פטור נפרדים.

 

מתוך כתבה שהתפרסמה במוסף "ממון שישי", ידיעות אחרונות, 20.7.18, מאת גד ליאור.

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
התקשרו אליי!
+
שגר אותי!
 
נגישות